A partir do momento em que você vende uma casa ou um apartamento, se o valor da negociação for maior do que aquele que você pagou na compra, a Receita Federal irá avaliar que você teve um lucro e sobre esse lucro ela irá cobrar o Imposto de Renda, conhecido também como Ganho de Capital pois é cobrado sobre a valorização do bem.

O que é ganho de capital?

Como o próprio nome indica, o ganho de capital se caracteriza em todos os casos em que os contribuintes têm acréscimos em suas finanças e aumentam seu capital.

O conceito define o valor que é recebido a mais em um bem em relação ao seu preço de compra, ou seja, o montante que ultrapassa a quantia utilizada na aquisição.

Ao vender um imóvel se faz necessário fazer essa apuração do Ganho de Capital através de um programa da Receita Federal chamado GCAP

O que é o GCAP?

GCAP é o nome dado ao programa da Receita Federal para declaração, por parte do contribuinte, do chamado Ganho de Capital. Através dele, uma pessoa física informa ao Fisco qualquer acréscimo que tenha tido em seu patrimônio e, portanto, qualquer lucro com alienação, troca ou venda de algum bem como automóvel ou imóvel; com alguma sociedade firmada no mesmo ano-exercício ou semelhante.

Como calcular ganho de capital na venda de imóvel?

Atualmente, as alíquotas de ganho de capital são assim:

• Até R$ 5 milhões: 15%
• De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões: 17,5%
• De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões: 20%
• Mais de R$ 30 milhões: 22,5%

Importante é que só a diferença de valor entre o que você pagou e o que você ganhou que será tributada. O GCap faz esse trabalho automaticamente. 

Quando preciso preencher o GCAP?

O GCAP deve ser preenchido e entregue, no máximo, até o último dia no mês posterior à venda do imóvel.

Existem isenções no pagamento do Ganho de Capital de um imóvel:

• Imóvel comprado antes de 1969 é isento da tributação, mesmo que exista lucro na venda.
• Se você tem somente um imóvel e o vende por um valor de até R$ 440 mil, sem ter realizado ação semelhante nos últimos cinco anos.
• Se você vender o imóvel e comprar outro imóvel residencial em um período de até seis meses (180 dias) com valor igual ou superior ao vendido – caso compre um imóvel por um valor menor do que o vendido, o restante será passível de tributação (artigo 39 da Lei nº 11.196/05)
• Ganho de capital na venda de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de venda, no mês em que a venda ocorrer, seja igual ou inferior a R$ 20 mil no caso de venda de ações e outros ativos financeiros e a R$ 35 mil, quando se trata da venda de veículos e demais casos.

• Se o seu imóvel foi desapropriado para reforma agrária, o lucro da venda é visto como uma renda de atividade rural e, por isso, isenta de imposto.

Importante: Imóvel comprado entre 1969 e 1988 possui redução do percentual da alíquota.

Existe isenção de ganho de capital no caso de doença grave?

Não há nada no regulamento do imposto sobre a renda que conceda isenção ao portador de doença grave no caso de ganho de capital. Sendo assim, nessa situação, a isenção não acontece.

O benefício de isenção apenas é concedido sobre os proventos relativos à aposentadoria, reforma ou pensão. Os demais rendimentos recebidos pelo contribuinte portador de doença grave são tributados, inclusive o ganho de capital.