A renda auferida com a venda de imóveis pelas pessoas jurídicas recebe tratamento tributário distinto quando considerada simples receita ou ganho de capital (diferença positiva entre o valor da venda e o valor contábil do imóvel vendido), o que é determinado de acordo com:

• as atividades desenvolvidas pela empresa,
• a classificação contábil dos imóveis e
• o regime de tributação adotado, se pelo Lucro Real ou Presumido.

LUCRO REAL

A determinação do “lucro” levará em conta a contabilização da receita de venda do imóvel com a dedução de seus custos (no caso, o custo de aquisição do imóvel).

Alíquotas Incidentes:

IRPJ: A alíquota do imposto de renda incidente sobre o lucro é de 15% (art. 625 do RIR/2018), com adicional de 10% sobre a “parcela do lucro real que exceder o valor resultante da multiplicação de vinte mil reais pelo número de meses do respectivo período de apuração”.

CSLL: A alíquota da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido é 9%;

PIS e COFINS: Além do IRPJ e CSLL também serão devidos: 1,65% de PIS; e 7,6% de COFINS.

Caso o bem imóvel vendido esteja contabilizado no ativo imobilizado ao invés do ativo circulante (estoque), haverá tributação como ganho de capital e não como receita operacional, sem incidência das contribuições ao PIS e à COFINS.

LUCRO PRESUMIDO SEM OBJETO SOCIAL DE ATIVIDADE IMOBILIÁRIA

Devem apurar ganho de capital na venda de imóveis, afastando a regra de tributação pela presunção do lucro dessa operação por não se tratar de receita operacional. Nesses casos, o ganho de capital será submetido à tributação de IRPJ e CSLL pelas regras gerais destacadas acima (34%).

LUCRO PRESUMIDO COM ATIVIDADE IMOBILIÁRIA

IMÓVEL EM ESTOQUE – Ativo Circulante

Coeficiente de presunção de lucro de 8% para IRPJ e 12% para CSLL

Solução de Consulta COSIT nº 7/2021 : a Receita Federal entendeu que a receita bruta auferida pelas empresas por meio da operação de compra e venda de imóveis sujeita-se aos percentuais de presunção de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL. Tal entendimento se aplica às pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido e subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido alugados num primeiro momento.

• IRPJ: alíquota de 15% sobre a base de cálculo presumida, de 8% sobre o valor da venda (alíquota efetiva de 1,2% sobre o valor da venda), mais o adicional de 10% sobre a base de cálculo presumida, quando o caso (alíquota efetiva de + 0,8% sobre o valor da venda)
• CSLL: alíquota de 9% sobre a base de cálculo presumida, de 12% sobre o valor da venda do imóvel (alíquota efetiva de 1,08% sobre o valor da venda)
• PIS: alíquota de 0,65%
• COFINS: alíquota de 3%

           Total: 6,73% sobre a receita da venda do imóvel

IMÓVEL EM ATIVO IMOBILIZADO

Nesse caso haverá tributação como ganho de capital, sem incidência de PIS e COFINS, por previsão legal expressa.

A tributação incidirá sobre a diferença entre o valor de venda e o valor contábil do bem, às alíquotas de aproximadamente 25% (15% + 10%) para o IRPJ e 9% para a CSLL.