BIOS Gestão | Antonio Malafaia | Atualizado em 06/10/2026

Antes de tudo: as regras ainda não estão fechadas Este guia explica o que a lei diz hoje. Mas é importante saber que muita coisa ainda não está definida: Faltam normas do governo. A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS ainda precisam publicar as regras que explicam, na prática, como calcular e comprovar o valor dos imóveis.O prazo pode mudar. A data de 31/12/2026 está na lei hoje, mas pode ser alterada por uma nova lei, como já aconteceu com outros pontos da reforma em 2026. Também podem surgir prazos novos para escolhas e declarações.Os percentuais do imposto ainda não são definitivos. Os números usados nos exemplos são estimativas. Por isso, use este guia para se organizar, e não como resposta final. Revisaremos o material sempre que surgir norma nova.

O governo vai aceitar o laudo de avaliação? Não há garantia. Nenhuma regra obriga o governo a aceitar laudo particular. Ele fortalece a sua posição, mas quem decide é a Receita e o Comitê Gestor do IBS. Por que ainda não há certeza: A lei não fala em laudo. Ela fala no preço pago corrigido ou num valor calculado pelo próprio governo.A lei prevê uma “estimativa de valor de mercado”, mas as regras de como fazê-la ainda não foram publicadas. Não se sabe se vão aceitar laudo particular.A Receita pode rever valores que considerar fora da realidade. O laudo ajuda na defesa, mas não vincula a decisão. Por que vale a pena fazer mesmo assim: Laudo técnico feito na data certa costuma ter muito peso numa discussão com o Fisco ou na Justiça.Ele segue a norma técnica oficial de avaliação de imóveis (ABNT NBR 14653), a mesma usada pelos tribunais.Não dá para voltar no tempo. Se as regras exigirem prova do valor em 31/12/2026, quem não tiver o documento dificilmente conseguirá produzi-lo depois. Em resumo: o laudo funciona como um seguro. Não garante o resultado, mas sem ele você fica sem como provar quanto o imóvel valia na data certa.

1. Em poucas palavras

A partir de 2027, a venda de imóveis por empresas (e por algumas pessoas físicas) passa a pagar dois novos impostos: o IBS e a CBS.

A boa notícia: a lei permite descontar da conta o valor que o imóvel já tinha antes da reforma. Esse desconto se chama redutor de ajuste. A data usada para medir esse valor, pela lei atual, é 31/12/2026.

Resumo Quanto maior o valor comprovado do seu imóvel em 31/12/2026, menor o imposto quando você vender no futuro.

2. Entendendo com um exemplo do dia a dia

Pense assim: em 31/12/2026, o governo tira uma “foto” do valor de cada imóvel.

• Tudo o que o imóvel valorizou até essa foto fica livre do IBS/CBS.
• O imposto só incide sobre o que ele valorizar depois da foto.

Se a foto sair “feia” (com valor baixo), você paga imposto sobre uma valorização que aconteceu antes da reforma. Por isso vale a pena garantir que a foto mostre o valor real do imóvel.

3. Isso vale para mim?

Quem é você	O que acontece	Atenção
Empresa ou holding que tem imóveis	Paga IBS/CBS ao vender. O redutor vale para todas as vendas.	Alta
Construtora, incorporadora ou loteadora com obra em andamento	O redutor considera o terreno e os custos da obra até 2026.	Alta
Pessoa física que vende imóveis com frequência	Pode passar a pagar IBS/CBS (ex.: muitas vendas no ano ou imóveis vendidos pouco tempo após a compra). As regras têm detalhes.	Média
Pessoa física com aluguéis altos (acima de R$ 240.000/ano, corrigido) e mais de 3 imóveis	Paga IBS/CBS no aluguel. O redutor só ajuda se um dia vender como contribuinte.	Baixa a média
Pessoa física comum ou empresa do Simples Nacional	Em regra, não paga IBS/CBS na venda. Continua o Imposto de Renda sobre o lucro.	Baixa

Na dúvida sobre o seu caso, fale com seu contador antes de tomar qualquer decisão.

4. Como o valor da “foto” pode ser calculado

Pela lei, quem já tem o imóvel em 31/12/2026 pode escolher uma das formas abaixo:

Forma	Como funciona	Quando costuma ser melhor
Preço que você pagou, corrigido	O valor da escritura atualizado pela inflação (IPCA) até 31/12/2026.	Imóvel comprado há pouco tempo ou que valorizou pouco.
Valor oficial do governo	Um valor calculado pelo próprio governo para cada imóvel (chamado “valor de referência”).	Imóvel antigo que valorizou muito. Risco: o valor oficial pode vir abaixo do mercado.
Estimativa de mercado	Uma avaliação do valor real, usada se o valor oficial não existir até 31/12/2026.	Ainda sem regras: depende de norma que não foi publicada.

5. Preciso fazer um laudo de avaliação?

A lei não obriga. Mas o laudo é a melhor forma de provar quanto o imóvel valia na data certa. Ele serve para:

• Contestar o valor oficial do governo, se ele vier baixo.
• Servir de base para a estimativa de mercado, caso o governo permita.
• Defender o preço que você declarou, se a Receita questionar.
• Ajudar a decidir qual das formas de cálculo é melhor para cada imóvel.

Boas práticas: laudo feito por engenheiro ou arquiteto, seguindo a norma técnica ABNT NBR 14653, com a data de 31/12/2026 escrita no documento. Um laudo feito agora vale como prova; um feito anos depois vale bem menos.

Atenção: como as regras do governo ainda não saíram, não há garantia de que o laudo particular será aceito. Ele é uma proteção, não uma certeza.

6. Exemplo em números

A situação. Uma holding comprou um apartamento em 2008. Veja a história desse imóvel:

Momento	Valor	O que significa
2008 — compra	Pago na época, corrigido pela inflação: R$ 1.000.000	É quanto a empresa “investiu”, em dinheiro de hoje.
31/12/2026 — dia da “foto”	Valor de mercado: R$ 2.000.000	O imóvel valorizou R$ 1.000.000 antes da reforma.
2030 — venda	Vendido por R$ 2.200.000	Depois da reforma, valorizou só mais R$ 200.000.

A pergunta. Sobre quanto a empresa paga IBS/CBS? Depende de qual valor ficou registrado na “foto” de 31/12/2026. A conta é sempre a mesma:

A conta do imposto Preço de venda −  valor da “foto”  =  parte que paga imposto Parte que paga imposto ×  13,25%  =  imposto a pagar

Passo a passo	Cenário A: foto pelo preço pago	Cenário B: foto pelo valor de mercado
Preço de venda	R$ 2.200.000	R$ 2.200.000
(−) Valor da “foto” em 31/12/2026	R$ 1.000.000	R$ 2.000.000
(=) Parte que paga imposto	R$ 1.200.000	R$ 200.000
(×) Alíquota estimada*	13,25%	13,25%
(=) Imposto a pagar	R$ 159.000	R$ 26.500

Por que essa diferença de R$ 132.500? No cenário A, a foto ficou com o valor antigo. A empresa paga imposto sobre R$ 1.200.000: os R$ 200.000 de valorização depois da reforma mais R$ 1.000.000 de valorização que aconteceu antes dela.No cenário B, a foto registrou o valor real. A empresa paga imposto só sobre os R$ 200.000 que o imóvel valorizou depois de 2026, que é o objetivo da regra. É o mesmo imóvel e a mesma venda. A única diferença é ter comprovado o valor certo na data certa, e é para isso que serve o laudo.

* De onde vem 13,25%: a alíquota cheia de IBS + CBS é estimada em cerca de 26,5%, e a venda de imóveis tem desconto de 50% previsto em lei. O percentual oficial ainda não foi definido. Para simplificar, o exemplo também ignora a correção dos valores pela inflação entre 2026 e a venda.

7. O que fazer agora

Mesmo com as incertezas, organizar a documentação agora não tem desvantagem: ela será útil qualquer que seja a regra final.

1. Até 31/10/2026 — Liste seus imóveis: endereço, matrícula, data e valor de compra, ITBI e laudêmio pagos.
2. Até 15/11/2026 — Compare: preço pago corrigido pela inflação × valor de mercado aproximado. Priorize os imóveis que mais valorizaram.
3. Até 30/11/2026 — Contrate laudos para os imóveis priorizados, com data de 31/12/2026.
4. Até 31/12/2026 — Monte uma pasta por imóvel: escritura, matrícula, comprovantes de impostos pagos e, se houver obra, contratos e notas fiscais.
5. A partir de 2027 — Confira o valor oficial que o governo atribuir a cada imóvel e conteste se estiver baixo.

As datas acima são sugestões internas da BIOS para não deixar para a última hora. Se o governo mudar o prazo ou criar novas etapas, o cronograma será ajustado.

8. O que ainda não sabemos

Ponto em aberto	Situação hoje (08/10/2026)
Como o governo vai calcular o valor oficial de cada imóvel	Aguardando norma da Receita e do Comitê Gestor
Regras para a estimativa de mercado (inclusive se o laudo será aceito)	Aguardando norma — ainda não publicada
Como e até quando escolher entre preço pago e valor oficial	Aguardando norma
Percentuais definitivos do IBS e da CBS	Ainda não fixados
Data-base de 31/12/2026	Prevista na lei atual, mas pode ser alterada por nova lei

9. Perguntas frequentes

Se eu só alugar o imóvel, isso me interessa? Não diretamente. O redutor de ajuste só vale na venda. O aluguel residencial tem outro desconto: R$ 600 por mês por imóvel.

Vendi o imóvel onde moro. Pago IBS/CBS? Em regra, não, se você for uma pessoa física que não vende imóveis com frequência. Continua valendo o Imposto de Renda sobre o lucro.

E se o prazo for adiado? A documentação reunida continua útil. Só seria preciso ajustar a data do laudo, se for o caso.

Isso tem relação com a atualização de bens no Imposto de Renda (REARP)? Não. Era outro programa, ligado ao Imposto de Renda, e o prazo já terminou em fevereiro de 2026.

10. Pequeno glossário

Termo	O que significa
IBS e CBS	Novos impostos sobre consumo criados pela Reforma Tributária. Vão substituir PIS, COFINS, ICMS e ISS.
Redutor de ajuste	O valor da “foto” do imóvel, descontado do preço de venda antes de calcular o imposto.
IPCA	Índice oficial de inflação, usado para corrigir os valores.
Valor de referência	Valor do imóvel calculado pelo governo.
Laudo de avaliação	Documento técnico, feito por profissional habilitado, que informa quanto vale o imóvel em determinada data.
Contribuinte do regime regular	Quem é obrigado a pagar IBS/CBS nas operações com imóveis (em regra, empresas e pessoas físicas com muitas operações).

Base legal: LC 214/2025 (arts. 251 e 257 a 261), com alterações da LC 227/2026, e Decreto 12.955/2026. Este guia é orientativo, simplifica as regras para facilitar a leitura e não substitui a análise do seu caso por um profissional. Para detalhes técnicos, consulte a nota orientativa completa da BIOS Gestão.