Quando uma pessoa falece e deixa um imóvel como parte do seu patrimônio, surge uma dúvida comum entre os herdeiros: qual valor deve ser considerado para fins de inventário? O valor de aquisição do bem ou o valor de mercado na data do falecimento?

Valor do Imóvel no Inventário

A legislação brasileira permite que os herdeiros escolham entre:

1. Manter o valor histórico do imóvel, ou seja, o valor de aquisição declarado pelo falecido em sua última declaração de Imposto de Renda.
2. Atualizar o valor para o de mercado na data da transmissão (falecimento).

Essa opção está prevista no artigo 23 da Lei nº 9.532/1997, que regulamenta a forma de avaliação de bens e direitos recebidos em decorrência de herança ou doação.

Atualização para o Valor de Mercado e o Ganho de Capital

Ao optar pela atualização do valor do imóvel para o valor de mercado, os herdeiros estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre:

• O valor de mercado atribuído ao imóvel na data da transmissão;
• E o valor constante na última declaração do falecido.

Esse imposto é devido no momento da transmissão dos bens, mesmo que o imóvel não seja vendido imediatamente. As alíquotas do IR variam conforme o valor do ganho:

• 15% para ganhos até R$ 5 milhões;
• 17,5% para ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
• 20% para ganhos entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
• 22,5% para ganhos superiores a R$ 30 milhões.

Fator Redutor e Data de Aquisição

Outro ponto importante é que o cálculo do ganho de capital pode ser influenciado pelo fator redutor aplicado conforme a data de aquisição do imóvel. Imóveis adquiridos até 1988 podem contar com uma redução significativa no ganho de capital devido à aplicação de percentuais redutores definidos pela legislação vigente à época. Isso impacta diretamente o valor sobre o qual incide o IR.

Esse fator redutor está regulamentado pela Instrução Normativa SRF nº 84/2001, que trata do cálculo do ganho de capital nas alienações de bens.

ITCMD e a Avaliação do Imóvel

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é um tributo estadual que incide sobre a transmissão gratuita de bens. A base de cálculo do ITCMD é sempre o valor de mercado do imóvel na data da transmissão, independentemente do valor declarado no IR.

Os Estados possuem autonomia para definir as alíquotas e os critérios de avaliação. No Rio de Janeiro, por exemplo, o Fisco utiliza o valor de mercado estimado, frequentemente baseado em laudos de avaliação ou média de preços praticados na região.

Exemplo Prático

Suponha que um imóvel foi adquirido por R$ 300.000,00 em 1985 e, no momento do falecimento do proprietário, esteja avaliado em R$ 800.000,00. Se os herdeiros optarem por atualizar o valor:

• Haverá um ganho de capital de R$ 500.000,00;
• Aplicar-se-á o fator redutor ao ganho de capital devido à data de aquisição anterior a 1988;
• Incidirá IR sobre o valor apurado após a redução, conforme a alíquota aplicável;
• O ITCMD será calculado sobre os R$ 800.000,00.

Se decidirem manter o valor original de R$ 300.000,00:

• Não haverá IR no momento da transmissão;
• O ITCMD ainda será calculado sobre R$ 800.000,00;
• Em uma futura venda, o ganho de capital será maior e o IR mais oneroso, embora ainda possa haver aplicação do fator redutor.

Considerações Finais

A decisão entre manter o valor de aquisição ou atualizá-lo para o valor de mercado deve ser tomada com cautela. Embora a atualização aumente a base de cálculo do ITCMD, ela pode reduzir eventual ganho de capital em uma venda futura, otimizando a carga tributária total. Além disso, considerar a data de aquisição e os fatores redutores é essencial para um planejamento tributário eficiente.

É altamente recomendável que os herdeiros consultem um contador ou advogado especializado em direito tributário e sucessório para avaliar qual opção é mais vantajosa conforme o caso específico.

Referências Legais:

• Lei nº 9.532/1997, art. 23
• Instrução Normativa SRF nº 84/2001
• Instruções normativas da Receita Federal
• Legislação estadual sobre o ITCMD
• Legislação estadual sobre o ITCMD

Por Antonio Malafaia